Schutz Verwertungsmöglichkeiten eines Hausgrundstückes 1. Instanz Sozialgericht Darmstadt S 16 AS 324/07 25.07.2007 2. Instanz Hessisches Landessozialgericht L 6 AS 382/07 23.03.2011 rechtskräftig

Sachgebiet Grundsicherung für Arbeitsuchende
Entscheidung
I. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Sozialgerichts
Darmstadt vom 25. Juli 2007 aufgehoben und die Beklagte unter Änderung
des Bescheides vom 26. Februar 2007 in Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 29. März 2007 verurteilt, die für die Zeit
vom 1. Dezember 2006 bis 30. April 2007 erbrachten Leistungen nicht als
Darlehen, sondern als Zuschuss zu gewähren.


Hat ein
ernsthafter Versuch der Auflösung der Gemeinschaft stattgefunden, ist
weiteres von dem HB nicht zu fordern und es hat dabei zu verbleiben,
dass sein ideeller Anteil zu einem Drittel nicht verwertbar ist und
deshalb kein zu berücksichtigendes Vermögen im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB
II darstellt.

Dementsprechend kommt es auf die die weitere
Frage, ob eine Verwertung des Immobilienanteils offensichtlich
unwirtschaftlich wäre oder für den Betroffenen eine besondere Härte
bedeuten würde (§ 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 6 SGB II), nicht mehr an.

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Wird
von dem Verkehrswert der Immobilie (§ 12 Abs. 4 S. 1 SGB II) in der
H-Straße in H-Stadt zum Stichtag des 1. November 2006 (Antragszeitpunkt,
§ 12 Abs. 4 S. 2 SGB II) in Höhe von 95.000,00 EUR ausgegangen, wie er
von dem Sachverständigen C. ermittelt worden ist, und weiter
berücksichtigt, dass der Kläger zu 1. nach den Eintragungen im Grundbuch
Eigentümer zu einem Drittel ist, so dass auf ihn ein Wertanteil von
31.666,67 EUR entfiele (ungeachtet etwaiger Ausgleichsansprüche der
Brüder des Klägers zu 1. aufgrund erfolgter Renovierung), so wäre der
Freibetrag um 16.816,67 EUR überschritten. Dieser Betrag übersteigt den
Gesamtbedarf der Bedarfsgemeinschaft für die Zeit vom 1. Dezember 2006
bis 30. April 2007 in Höhe von 7.375,95 EUR (5 Monate je 1.475,19 EUR),
so dass es entscheidend auf die grundsätzliche Verwertbarkeit des
Immobilienanteils ankommt sowie darauf, ob lediglich eine sofortige
Verwertung nicht möglich war mit der Folge der Leistungsgewährung als
Darlehen.

Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zur
Verwertbarkeit von Immobilieneigentum (vgl. Urteile vom 16. Mai 2007, B
11b AS 37/06 R; 6. Dezember 2007, B 14/7b AS 46/06 R, 27. Januar 2009, B
14 AS 42/07 R und 19. Mai 2007, B 8 SO 7/08 R) ist der Frage der
tatsächlichen und rechtlichen Verwertbarkeit nachzugehen und zunächst
für den Begriff der Verwertbarkeit von der früheren Rechtsprechung zum
Recht der Arbeitslosenhilfe und zu § 6 Abs. 2 S. 1
Arbeitslosenhilfeverordnung 1974 (AlhiV 1974) bzw. davon auszugehen,
dass Vermögen verwertbar ist, wenn seine Gegenstände verbraucht,
übertragen und belastet werden können. Die Verwertung einer Immobilie
ist damit in der Form des Verkaufs, der Beleihung oder auch der
Vermietung denkbar. Zunächst ist der Verkehrswert der Immobilie zu
ermitteln und sodann im Einzelfall zu prüfen, welche konkreten
Veräußerungsmöglichkeiten gegeben sind. Tatsächlich nicht verwertbar
sind Vermögensgegenstände, für die in absehbarer Zeit kein Käufer zu
finden sein wird, etwa weil Gegenstände dieser Art nicht (mehr)
marktgängig oder weil z.B. Grundstücke infolge sinkender
Immobilienpreise über den Marktwert hinaus belastet sind. Maßgebend für
die Prognose, dass ein rechtliches oder tatsächliches
Verwertungshindernis besteht, ist im Regelfall der Zeitraum, für den die
Leistungen bewilligt werden, mithin regelmäßig der sechsmonatige
Bewilligungszeitraum des § 41 Abs.1 S. 4 SGB II. Für den Fall einer
Erbengemeinschaft hat das BSG (vgl. Urteil vom 27. Januar 2009 a.a.O.)
ausgeführt, dass zum vorrangig einzusetzenden Vermögen der Anspruch auf
Auseinandersetzung und der damit verbundene Anspruch auf einen Anteil am
Auseinandersetzungsguthaben gehört, ebenso der Miteigentumsanteil am
Grundstück und der Anteil am Nachlass. Es ist zu prüfen, ob die
einvernehmliche Auflösung der Erbengemeinschaft verlangt worden ist. Hat
der SGB-II-Antragsteller den Auseinandersetzungsanspruch nicht
ernstlich geltend gemacht, besteht kein tatsächliches
Verwertungshindernis im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II. Dies gilt auch,
wenn die Auseinandersetzung aufgrund familienhafter Rücksichtnahme nicht
geltend gemacht worden ist. Dafür, dass der Anspruch auf
Auseinandersetzung überhaupt geltend gemacht worden ist, trägt der
Kläger die materielle Beweislast.

Unter Zugrundelegung dieser
Rechtsprechung des Bundessozialgerichts steht zur Überzeugung des Senats
fest, dass - auch abgestellt auf den hier maßgeblichen Stichtag des 1.
November 2006 - der Anteil des Klägers zu 1. an dem Hausgrundstück in
der H-Straße in H-Stadt nicht veräußerbar war und ist. Insoweit folgt
der Senat der Beurteilung des Sachverständigen C., wie sie im Gutachten
vom 20. Oktober 2009 nebst ergänzender Stellungnahme vom 29. Januar 2010
ausgeführt und nochmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 23.
März 2011 erläutert worden ist. Danach hat der Sachverständige bereits
in seiner schriftlichen ergänzenden Stellungnahme darauf hingewiesen,
dass ein ideeller Grundstücksanteil nicht am Markt gehandelt wird,
sondern ein möglicher Käuferkreis stark eingeschränkt ist und nur aus
Personen besteht, die dem Eigentümern nahe stehen, etwa Geschwister oder
Freunde. Er hat weiter klargestellt, dass es sich bei dem von ihm
genannten und dem Kläger zu 1. zuzurechnenden Betrag um eine
rechnerische Ermittlung des Wertanteils von einem Drittel vom Ganzen
handelt und nicht um den Marktwert. Marktwert bestehe nur, wenn auch ein
Markt für derartiges vorhanden sei. Im Rahmen der mündlichen
Erläuterung des Gutachtens hat der Sachverständige weiter klargestellt,
dass der Verkauf eines ideellen Anteils an einer Immobilie extrem selten
sei und Eigentümerwechsel zumeist durch Schenkungen oder ähnliches
erfolgten, weil sie ohnehin nur im nahen Umfeld zu verzeichnen seien.
Dementsprechend würden derartige Eigentumswechsel bei Marktanalysen
separiert. Im Falle der Beauftragung eines Maklers mit dem Verkauf des
Anteils von einem Drittel - ohne dass klar sei, worum es eigentlich
genau gehe - sei ein solcher Anteil unverkäuflich. Angesichts dieser
Ausführungen des Sachverständigen steht zur Überzeugung des Senats
zweifelsfrei fest, dass der Eigentumsanteil des Klägers zu 1. an dem
Hausgrundstück in der H-Straße in H-Stadt nicht marktgängig, d.h. nicht
verkäuflich ist, wobei dies ebenso für den Stichtag des 1. November 2006
gilt. Der Senat sieht angesichts der gegebenen nachvollziehbaren
Begründung keinen Anlass, die Beurteilung des Sachverständigen in
Zweifel zu ziehen. Für die Beurteilung der Marktgängigkeit von
Immobilien ist Herr C. als Diplom-Ingenieur bzw. Architekt und
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der B. für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken auch ausgebildet und
fachlich kompetent. Aufgrund der Beurteilung des Sachverständigen geht
der Senat davon aus, dass ideelle Grundstücksanteile - abgesehen von dem
genannten stark eingeschränkten Käuferkreis - keinen nennenswerten
Markt haben und deshalb grundsätzlich unverkäuflich sind. Dies hat der
Sachverständige nachvollziehbar damit bekräftigt, dass bei einem
ideellen Anteil kein konkreter Grundstücks- bzw. Gebäudeanteil
abgrenzbar und deshalb nicht klar sei, worum es bei einem Verkauf genau
gehe.

Bei dem Hausgrundstück handelt es sich auch nicht um eine
Renditeobjekt mit z.B. mehreren vermieteten Wohnungen, denn die
renovierten Bereiche des Hauses (Wohnungen 4, 5 und 6) werden
eigengenutzt von den Brüdern bzw. Vater und Schwester des Klägers zu 1.,
während sich die noch freien Bereiche (Wohneinheiten 1, 2 und 3) in
einem desolaten Zustand befinden, der eine Vermietung ausschließt.
Mithin ist es nicht denkbar, dass ein Käufer bereit wäre, den ideellen
Anteil von einem Drittel zu erwerben. Ist aber der Anteil des Klägers zu
1. nicht verkäuflich, muss der weiteren Frage, ob dem Kläger zu 1.
überhaupt das genannte rechnerische Drittel in Höhe von 31.666,67 EUR
zurechenbar ist bzw. Ausgleichsansprüche bestehen, weil die Wohnungen 4,
5 und 6 ohne sein Zutun von den anderen Familienmitgliedern renoviert
worden sind, während sich die Wohnungen 1, 2 und 3 noch in einem
renovierungsbedürftigen Zustand befinden und im Übrigen die bisherigen
Lasten der Immobilie von den Brüdern des Klägers zu 1. getragen worden
sind, nicht weiter nachgegangen werden. Soweit unter Anwendung der
genannten Rechtsprechung des Bundessozialgerichts zur Auseinandersetzung
einer Erbengemeinschaft von dem Kläger zu 1. zu fordern wäre, eine
einvernehmliche Auflösung der Gemeinschaft ernstlich geltend gemacht zu
haben, ist dies nach den glaubhaften Bekundungen des Klägers zu 1. im
Termin zur mündlichen Verhandlung erfolgt. Er hat insoweit ausgeführt,
seine Brüder seien nicht bereit gewesen und aufgrund der finanziellen
Verhältnisse auch nicht in der Lage, ihn auszuzahlen. Dies ist nach den
weiter gemachten Angaben nachvollziehbar. So leben die beiden Brüder mit
ihren Familien ebenso in dem Haus wie die Eltern bzw. der Vater des
Klägers zu 1. und dessen Schwester. Auch wenn nach den Ausführungen des
Sachverständigen C. das gesamte Haus durchaus Verkaufschancen hätte, ist
schlüssig dargetan, dass eine entsprechende Bereitschaft der Brüder des
Klägers zu 1. nicht besteht. Insofern stellt das Haus den -
bescheidenen - Lebensmittelpunkt dieser Familien dar, die nach den
Schilderungen des Klägers zu 1. über ebenso bescheidene Einkünfte
verfügen bzw. Einkommenseinbußen infolge von Kurzarbeit erlitten haben.
Hat aber ein ernsthafter Versuch der Auflösung der Gemeinschaft
stattgefunden, ist weiteres von dem Kläger zu 1. nicht zu fordern und es
hat dabei zu verbleiben, dass sein ideeller Anteil zu einem Drittel
nicht verwertbar ist und deshalb kein zu berücksichtigendes Vermögen im
Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II darstellt. Dementsprechend kommt es auf die
die weitere Frage, ob eine Verwertung des Immobilienanteils
offensichtlich unwirtschaftlich wäre oder für den Betroffenen eine
besondere Härte bedeuten würde (§ 12 Abs. 3 S. 1 Nr. 6 SGB II), nicht
mehr an. Soweit im Übrigen das Sozialgericht und auch die Beklagte die
Auffassung vertreten haben, es komme die Verwertung im Wege der
Beleihung in Betracht, scheidet nach der Überzeugung des Senats eine
derartige Verwertungsmöglichkeit von vornherein aus, ohne dass es hierzu
weiterer Ermittlungen bedarf. Es liegt auf der Hand, dass ein
Immobilienanteil, der nicht marktgängig und damit nicht verkäuflich ist
(bzw. der entsprechende Anspruch des Klägers zu 1.) von einer Bank nicht
als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert würde.

Ebenso
scheidet eine Verwertung durch Vermietung aus, weil - wie ausgeführt -
die freien Wohneinheiten 1, 2 und 3 erheblich renovierungsbedürftig
(u.a. fehlende Heizung) und deshalb nicht bewohnbar sind.

Weiteres
zu berücksichtigendes und den genannten Freibetrag übersteigendes
Vermögen der Kläger ist nicht vorhanden. Soweit die Beklagte im
Widerspruchsbescheid Unfallversicherungen mit Beitragsrückgewähr bzw.
die entsprechenden Rückkaufwerte in Höhe von 2.130,66 EUR, 1.816,62 EUR
und 1.189,63 EUR, gesamt 5.136,91 EUR berücksichtigt hat, ist zunächst
darauf hinzuweisen, dass es sich um die Rückkaufwerte abgestellt auf den
1. September 2007 handelt. Eine Ermittlung der entsprechenden Werte
bezogen auf den 1. November 2006 hat nicht stattgefunden. Insoweit ist
davon auszugehen, dass die Werte bezogen auf den 1. November 2006
niedriger sein müssten. Einer weiteren Vertiefung bedarf es jedoch auch
insoweit nicht, denn die Rückkaufwerte liegen in jedem Fall unter dem
Freibetrag von 14.850,00 EUR.

Nach alledem war der Berufung stattzugeben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 193 SGG.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 160 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 SGG nicht vorliegen.

https://sozialgerichtsbarkeit.de/sgb/esgb/show.php?modul=esgb&id=142157&s0=&s1=&s2=&words=&sensitive=

Gruß Willi S