RAin Sabine Jorns zum Eilverfahren bei Mietrückständen (LSG NRW, Beschl. v. 20.03.2012 - L 12 AS 352/12 B ER)

S.a.: sozialrechtsexperte: Jobcenter übernimmt keine Mietschulden, wenn es an einer Räumungsklage fehlt

Zum Eilverfahren bei Mietrückständen

von Sabine Jorns, Rechtsanwältin aus Oldenburg

Das Landessozialgericht (LSG) Nordrhein-Westfalen hat am 22. 3. 2012 (L 12 AS 352/12 B ER)
entschieden, dass ein Eilverfahren wegen Übernahme von Mietschulden
durch das Jobcenter erst ab Räumungsklage erfolgreich durchgeführt
werden kann. Nach Auffassung des Gerichts reicht die bloße Ankündigung
einer Räumungsklage nicht aus.

Zunächst ein Exkurs ins Bürgerliche Gesetzbuch (BGB):

Gem. § 543 BGB
kann ein Mietverhältnis über Wohnraum ohne Einhaltung einer
Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Für
einen Vermieter ist ein wichtiger Grund insbesondere dann gegeben, wenn
der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist
oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt,
mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der
die Miete für zwei Monate erreicht.

Das LSG ist der Auffassung, dass eine (bloße) Kündigung oder auch
Klageandrohung nicht ausreicht, da in der Regel noch nicht hinreichend
klar sei, ob der Vermieter tatsächlich zur Räumung als letztem Mittel
greifen würde oder ob die Kündigung ausreichend sei, den Mieter zur
Einhaltung seiner Pflichten, sprich Zahlung der rückständigen Miete, zu
bewegen.
Nur: wie soll der Mietrückstand ausgeglichen werden, wenn das Amt nicht freiwillig zahlt?


Es liegt auf der Hand, dass dies nicht funktionieren kann! Damit nimmt
das Verfahren seinen Lauf – der Vermieter wird eine Räumungklage beim
Amtsgericht einreichen. Nach Auffassung des LSG ist damit dann zwar der
Weg zur Einleitung eines Eilverfahrens zur Übernahme der Mietschulden
frei.

Allerdings entstehen bereits mit der Einreichung der Räumungklage
Kosten. Zunächst sind dies Gerichtskosten. In der Regel wird der
entstehen dann bereits mit der Einreichung der Räumungklage. Hat nun das
Eilverfahren vor dem Sozialgericht Erfolg, muss das Jobcenter die
Mietschulden übernehmen. Geschieht dies innerhalb von zwei Monaten – und
das sollte trotz Überlastung der Sozialgerichte in der Regel klappen –
wird die Kündigung hinfällig.

Denn: gem. § 569 BGB
wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum
Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit (= Zustellung
der Klage an den Mieter) hinsichtlich der fälligen Miete vollständig
befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung
verpflichtet.

Allerdings hat dann der Mieter dem Vermieter die bis dahin schon entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten zu erstatten.

Mit der Kostenfrage eines bereits eingeleiteten Räumungsprozesses hat
sich auch das LSG befasst. Es meint aber, dass es sich bei den Kosten,
die durch eine Räumungsklage entstehen, nicht um Nachteile handelt, die
sich nicht im Hauptsacheverfahren wieder gut machen ließen. Habe nämlich
der Leistungsträger die Zahlung der ausstehenden Miete rechtswidrig
verweigert, müsse der Leistungsträger dem Leistungsempfänger auch die
durch die Leistungsverweigerung entstandenen weiteren Kosten, d. h. die
Kosten des zivilgerichtlichen Räumungsverfahrens, erstatten.

Dies sieht die Verfasserin anders. Dem Leistungsempfänger können sehr
wohl Nachteile entstehen, die im Hauptsacheverfahren nicht wieder gut
zu machen sind. Bis nämlich eine Entscheidung im Hauptsacheverfahren
ergangen ist, können bei der bekannten Überlastung der Sozialgerichte
durchaus zwei Jahre ins Land gehen. Sollte das Jobcenter Rechtsmittel
einlegen, dauert es sogar noch länger.

Der Vermieter aber wird mit der Erstattung seiner Kosten nicht so lange
warten, bis eine rechtskräftige Entscheidung über die Übernahme der
Mietschulden vorliegt. Er wird also wegen seiner Kosten die
Zwangsvollstreckung betreiben, die dann sehr schnell zur Abgabe der
eidesstattlichen Versicherung (Offenbarungseid) führen kann. Und damit
werden dem Leistungsempfänger weitere Steine in den Weg
gelegt.

Es handelt sich bei der Entscheidung des LSG um eine unsägliche
Entscheidung, und es bleibt nur zu hoffen, dass sich andere
Sozialgerichte dieser Rechtsprechung nicht anschließen.



Quelle: (quer 3/2012, S. 27)


Anmerkung vom Sozialberater Willi 2,freier Mitarbeiter des RA Ludwig Zimmermann:

1. Eine erhobene
Räumungsklage ist nach der ständigen Rechtsprechung des LSG NRW
Voraussetzung für die Annahme eines Anordnungsgrundes in Verfahren des
einstweiligen Rechtsschutzes, welche auf Gewährung von Kosten für
Unterkunft und Heizung gerichtet sind (zuletzt LSG NRW, Beschluss vom
20.09.2012, Az. L 9 SO 333/12 B ER; Beschluss vom 25.07.2012, Az. L 12
AS 1137/12 B ER).

2. Anderer Auffassung -
Ein Anordnungsgrund ist stets dann anzunehmen , wenn der Hilfebedürftige
nicht die vollen Unterkunftskosten erhält (SG Lüneburg, Beschluss vom
16.05.2011) bzw. er den Differenzbetrag nicht aus seinem Vermögen oder
anderweitigem Einkommen bestreiten kann (LSG Berlin-Brandenburg,
Beschluss vom 28.02.2011, L 14 AS 205/11 B ER).


3. Kosten der Unterkunft - wann wird von den Gerichten ein Anordnungsgrund gesehen?

http://sozialrechtsexperte.blogspot.de/2012/10/rain-sabine-jorns-zum-eilverfahren-bei.html

Willi S