Erstattung von Renovierungskosten

Erstattung von Renovierungskosten

Die Notwendigkeit der
Wohnungsrenovierung besteht bei mietvertraglicher Verpflichtung des
Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und bei dem Bezug
einer Wohnung, um die Bewohnbarkeit der Wohnung herzustellen.
Die
Kosten, die dem Alg2-Empfänger hierbei entstehen, muss die Arge tragen.
Denn diese Kosten gehören zu den Kosten der Unterkunft nach § 22 Abs. 1
S. 1 SGB II (vgl. BSG, Urteil vom 16.12.08, B 4 AS 49/07 R). Zu
übernehmen sind die Kosten, soweit sie tatsächlich entstanden und
angemessen sind.

Die Angemessenheit ist als unbestimmter
Rechtsbegriff auslegungsfähig. Das BSG (a.a.O.) sieht Renovierungen als
angemessen an, die zur Herstellung des Standards einer Wohnung im
unteren Wohnungssegment erforderlich sind. Wie der örtliche Standard ist
und welche Kosten hierfür aufgewendet werden müssen, ist eine
Tatsachenfrage, die von dem Gericht zweckmäßiger Weise durch ein
Sachverständigengutachten zu klären ist.

Hierbei bietet es die
Prozessordnung an, ein bereits existierendes Sachverständigengutachten
aus einem anderen Verfahren zu diesem Sachverhalt in dem aktuellen
Verfahren zu verwerten (§§ 118 SGG, 411a ZPO). Ein solches gerichtliches
Gutachten des von der Handwerkskammer Düsseldorf öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen für Maler- und Lackiererhandwerk
Michael Huschens vom 04.12.09 soll hier besprochen werden. Es wurde
durch das Sozialgericht Duisburg in dem Verfahren S 27 AS 502/08
eingeholt.

Zu beantworten war die Beweisfrage, welche Kosten bei
einer Renovierung bzw. Schönheitsreparatur entstehen, die in Selbsthilfe
von dem Bewohner durchgeführt wird. Abgedeckt werden sollten typische
Leistungen: Tapeten oder Farben für Wand- und Deckenfläche
einschließlich erforderlichen Zusatzmaterials z.B. Farbrollen, Pinsel,
Kleister, Schutzabdeckung und Lacke für Heizkörper- und Türanstrich.

Der
Gutachter hat aus dem Durchschnittspreis der von ihm als notwendig
erachteten Mittel bei Baumärkten (Bauhaus, Obi, Toom) eine Matrix
erstellt, die für variable Flächengrößen bzw. Anzahl von Türen und
Heizkörpern jeweils angemessene Kosten errechnet:

Für jeden Renovierung entstehen Grundkosten zum Transport des Materials von 8,00 Euro.

Je
nach der Art des Gewerkes entstehen für Tapezierarbeiten (38,29 Euro),
Streicharbeiten (29,20 Euro) und/oder Lackierarbeiten (17,98 Euro)
Kosten für Werkzeug und Hilfsmittel, die unabhängig von der zu
renovierenden Fläche sind.

Letztlich kommen Materialkosten hinzu, die flächen- bzw. stückzahlabhängig sind.

1. Deckanstrich bis 30 qm (6,99 Euro) + 0,15 Euro pro zusätzlichem qm

2. Wandanstrich bis 30 qm (13,98 Euro) + 0,60 Euro pro zusätzlichem qm

3. Raufasertapete m. Kleister und Anstreichmittel bis 30 qm (107,15 Euro) + 3,37 Euro pro zusätzlichem qm

4. Dekortapete mit Kleister bis 30 qm (75,31 Euro) + 2,43 Euro pro zusätzlichem qm

5. Türanstrich für die ersten 3 Türen (15,31 Euro) + 7,66 Euro pro weiterer Tür

6. Heizkörperanstrich für die ersten 3 Heizkörper (14,98 Euro) + 7,49 Euro pro weiterem Heizkörper

7. Abdeckarbeiten bis 30 qm (10,53 Euro) + 0,65 Euro pro zusätzlichem qm

Die
Materialkosten für 2., 3. und 4. erhöhen sich dabei bei Raumhöhen ab
2,71 m um 12,5 %, ab 2,91 m um 22 % und ab 3,21 m um 30 %. Von dem
Vorhandensein von Tapeziertisch und Leiter, Zangen, Hammer,
Schraubendreher ist der Sachverständige ausgegangen.

Nach meiner
Einschätzung ist das Gutachten transparent und neutral erstattet. Es ist
allen mir bekannten kommunalen Richtlinien durch Genauigkeit und
Vollständigkeit überlegen.

Einschränkend ist nur zu bemerken,
dass auch nur die Beweisfrage des Gerichts beantwortet wurde - wie es
auch die Aufgabe des Sachverständigen ist - und keine abschließende
Betrachtung von Renovierungsarbeiten jeder Art gegeben wurde. Das
betrifft insbesondere die Kosten, die durch notwendige
Anschaffung
und Verlegung von Bodenbelag und Fußleisten entstehen, welche nicht
unerheblich ins Gewicht fallen. Dieses Kosten müssen zusätzlich
berücksichtigt werden. Für Personen, die wegen Alters oder Behinderung
nicht in der Lage sind, die Arbeiten selbst durchzuführen, können
zusätzliche
Leistungen für Helfer anfallen.

Rechtsanwalt Jan Häußler, Essen den 17.05.2010


: Einmalige Beihilfe (Renovierungskosten)
Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.: Mietrechtsratgeber

Rechtsanwalt Jan Häußler: Erstattung von Renovierungskosten

Update: Rechtsanwalt Jan Häußler: Erstattung von Renovierungskosten


Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses
Der
SGB II-Träger braucht nur die Kosten für eine mietvertraglich wirksame
Schönheitsreparatur zu übernehmen (LSG NRW vom 20.12.2007 - L 20 B
222/07; LSG Baden-Württemberg vom 21.2.2008 - L 7 SO 827/07, vom
19.2.2009 - L 7 SO 1131/07; BayLSG vom 25.9.2008 - L 11 SO 82/07; SG
Bremen vom 7.8.2009 - S 23 AS 1415/09 ER; LSG Sachsen vom 18.5.2009 - L 2
AS 101/09 B ER). In den letzten Jahren hat der BGH eine Reihe von
Klauseln für unwirksam erklärt, mit denen der Vermieter die
Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt. Unwirksam sind etwa
Schlussrenovierungsklauseln (BGH vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02, vom
5.4.2006 - VIII ZR 152/05, vom 12.9.2007 - VIII ZR 316/06, vom 5.3.2008 -
VIII ZR 95/ 07 und vom 18.2.2009 - VIII ZR 166/08), Klauseln mit
starren Fristenplänen (BGH vom 23.6.2004 - VIII ZR 361/03, vom 5.6.2006 -
VIII ZR 152/05) oder Klauseln, die dem Mieter die Art der Renovierung
vorschreiben (BGH vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02, vom 5.6.2006 - VIIIZR
178/05, vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06). Auch eine Reihe von
Quotenklauseln - sie verpflichtet den Mieter zu einer anteiligen
Abgeltung von Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn beim Auszug noch
kein Renovierungsbedarf besteht - hat der BGH gekippt (vom 26.9.2007 -
VIII ZR 143/06). Der SGB II-Träger hat das Recht, vor Gewährung von
Leistungen die mietrechtliche Lage zu klären. Er ist dem
Hilfebedürftigen gegenüber aber nicht verpflichtet, vor einer konkreten
Aufforderung des Vermieters zur Durchführung von Shönheitsreparaturen zu
ermitteln, ob solche Maßnahmen geschuldet werden. Das gilt auch dann,
wenn die Kaution vom SGB II-Träger gegeben wurde und sich der
Hilfebedürftige durch Einbehaltung der letzten Mietzahlungen die
Möglichkeit verschaffen will, auf diesem Weg dem Jobcenter die Kaution
zurückzahlen zu können.

Erst Antrag stellen
Der Antrag auf
Kostenübernahme sollte vor Durchführung der Arbeiten gestellt werden
(BayLSG vom 24.7.2008 - L 11 AS 3/08). Der SGB II-Träger kann dabei
nicht verbindlich über die Wirksamkeit einer Mietvertragsklausel
beraten. Gibt es Hinweise auf eine unwirksam Renovierungsklausel, ist
dem Hilfebedürftigen das Aufsuchen ein Mietervereins oder ggf.
Rechtsanwalts zumutbar. In einer vergleichbaren Situation würde auch ein
Mieter, der selbst für die Kosten aufkommen muss, nicht ohne weiteres
der Forderung des Vermieters nachkommen. Außerdem muss sich der SGB
II-Träger davor schützen, dass zivilrechtliche Konflikte auf Kosten der
Allgemeinheit „gelöst“ werden Kommt es auf der Grundlage einer
Mietrechtsberatung zu einem Mietprozess, haftet der SGB II-Träger im
Fall des Unterliegens nicht.

Gewinnt der Mieter den Prozess und
hatte er schon auf Kosten des SGB II-Trägers Arbeiten in der Wohnung
durchgeführt, kann er nach BGH vom 27.5.2009 - VIII ZR 302/07 vom
Vermieter Ersatz wegen rechtwidrig verlangter Schönheitsreparaturen
verlangen. Wurden die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausgeführt,
hatte der SGB II-Träger also nur die Materialkosten übernommen, steht
ihm dieser Teil der Ersatzforderung gegen den Vermieter zu.

Sind
nicht geschuldete Schönheitsreparaturen mangelhaft ausgeführt worden,
kann der Mieter nur bei Verursachung zusätzlicher Schäden zum
Schadenersatz verpflichtet sein (BGH vom 18.2.2009 - VIII ZR 166/08).
Ansonsten muss der Vermieter die Wohnung so abnehmen.

Vorsicht Falle
Vorsicht
ist geboten, wenn der Vermieter im Zusammenhang mit der Übergabe oder
Abnahme der Wohnung auf eine schriftliche Verpflichtung zur Renovierung
oder gar eine Quotenabgeltung drängt. Nach BGH vom 14.1.2009 - VIII ZR
717/08; vom 18.3.2009 - XII ZR 200/06 ist eine individuell getroffene
Endrenovierungsklausel wirksam, selbst wenn der Mietvertrag eine
unwirksame Renovierungsklausel enthält. Ohne Rücksprache mit dem SGB
II-Träger muss der Hilfebedürftige zahlen, wenn erst diese Verpflichtung
Kosten für die Auszugsrenovierung begründet.

Renovierungen
Renovierungen
unterscheiden sich von Schönheitsreparaturen dadurch, dass nicht nur
Gebrauchsschäden, sondern Substanzschäden behoben werden. Grundsätzlich
ist der Vermieter dafür zuständig, es sei denn, die Schäden wurden
schuldhaft durch einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht.
Dafür haftet der Mieter nach den allgemeinen Grundsätzen des
Schadensersatzes. Schadensersatzforderungen sind keine Kosten der
Unterkunft nach § 22 SGB II.

Renovierungen bei Beendigung des Mietverhältnisses
Sind
keine Schönheitsreparaturen geschuldet, beschränkt sich die Pflicht des
Mieters auf das Saubermachen der Wohnung und die Entfernung selbst
eingebauter Teile oder die Beseitigung eines Zustandes, der die
Weitervermietung ungewöhnlich erschwert (z.B. Schockfarben,
Grotesk-Dekorationen, Kratzer von Haustieren). Die Kosten für solche
Renovierungen gehören zu den Unterkunftskosten nach § 22 Abs. 1 SGB II.
Für darüber hinausgehende Schäden der Wohnung muss der SGB II-Träger
aber nicht aufkommen (BVerwG vom 3.6.1996 - 5 B 24/96).

Übermäßiges Rauchen
Häufig
gibt es Streit, ob übermäßig geraucht wurde. Dies begründet nach BGH
vom 5.3.2008 - VIII ZR 37/07 eine Schadensersatzpflicht des Mieters,
wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich
nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern
darüber hinausgehende Renovierungen erfordern. Im Regelfall sind
Raucherspuren mit den üblichen Schönheitsreparaturen zu beseitigen, so
dass es für die Verpflichtung des Mieters auf Beseitigung solcher Spuren
auf die Schönheitsreparaturklausel ankommt (dazu auch OLG Düsseldorf
vom 1.10.2009 - I-10 U 58/09. Keine Erneuerung des Teppichbodens ohne
eine das Rauchen einschränkende Vereinbarung im Mietvertrag).

Messi-Wohnung
Nach
VG Arnsberg vom 9.5.2008 - 3 L 336/08 kann der Vermieter einer Wohnung
für die Entrümpelung und Reinigung ordnungsrechtlich verpflichtet
werden, wenn die Mieter aufgrund finanzieller Umstände oder
krankheitsbedingt zur Gefahrenbeseitigung (Ungezieferbefall) durch
Reinigung der Wohnräume außerstande sind.

Zusammenfassung:
Erst
abklären, ob eine Auszugsrenovierung überhaupt geschuldet ist (dazu
erforderlich Mietvertrag mit den BGH-Entscheidungen abgleichen).

Muss sie durchgeführt werden, vorher Antrag auf Kostenübernahme für Auszugsrenovierung stellen.

Ist
man aus persönlichen Gründen, Krankheit, Alter, überhaupt keine Ahnung
von z.B. Malerarbeiten, nicht in der Lage, die Renovierung in eigener
Regie durchzuführen, muss es im Antrag mitgeteilt werden und die ARGE
muss übernehmen. Auf Helfer, die man nicht hat, darf nicht verwiesen
werden.

Die ARGEn vergeben meistens Pauschalen. Sind diese
bereitgestellten Mittel nicht ausreichend, müssen die tatsächlichen
Kosten angegeben werden.

Zu den Kosten:

Erstattung von Renovierungskosten

Die
Notwendigkeit der Wohnungsrenovierung besteht bei mietvertraglicher
Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und
bei dem Bezug einer Wohnung, um die Bewohnbarkeit der Wohnung
herzustellen.
Die Kosten, die dem Alg2-Empfänger hierbei entstehen,
muss die Arge tragen. Denn diese Kosten gehören zu den Kosten der
Unterkunft nach § 22 Abs. 1 S. 1 SGB II (vgl. BSG, Urteil vom 16.12.08, B
4 AS 49/07 R). Zu übernehmen sind die Kosten, soweit sie tatsächlich
entstanden und angemessen sind.

Die Angemessenheit ist als
unbestimmter Rechtsbegriff auslegungsfähig. Das BSG (a.a.O.) sieht
Renovierungen als angemessen an, die zur Herstellung des Standards einer
Wohnung im unteren Wohnungssegment erforderlich sind. Wie der örtliche
Standard ist und welche Kosten hierfür aufgewendet werden müssen, ist
eine Tatsachenfrage, die von dem Gericht zweckmäßiger Weise durch ein
Sachverständigengutachten zu klären ist.

Hierbei bietet es die
Prozessordnung an, ein bereits existierendes Sachverständigengutachten
aus einem anderen Verfahren zu diesem Sachverhalt in dem aktuellen
Verfahren zu verwerten (§§ 118 SGG, 411a ZPO). Ein solches gerichtliches
Gutachten des von der Handwerkskammer Düsseldorf öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen für Maler- und Lackiererhandwerk
Michael Huschens vom 04.12.09 soll hier besprochen werden. Es wurde
durch das Sozialgericht Duisburg in dem Verfahren S 27 AS 502/08
eingeholt.

Zu beantworten war die Beweisfrage, welche Kosten bei
einer Renovierung bzw. Schönheitsreparatur entstehen, die in Selbsthilfe
von dem Bewohner durchgeführt wird. Abgedeckt werden sollten typische
Leistungen: Tapeten oder Farben für Wand- und Deckenfläche
einschließlich erforderlichen Zusatzmaterials z.B. Farbrollen, Pinsel,
Kleister, Schutzabdeckung und Lacke für Heizkörper- und Türanstrich.

Der
Gutachter hat aus dem Durchschnittspreis der von ihm als notwendig
erachteten Mittel bei Baumärkten (Bauhaus, Obi, Toom) eine Matrix
erstellt, die für variable Flächengrößen bzw. Anzahl von Türen und
Heizkörpern jeweils angemessene Kosten errechnet:

Für jeden Renovierung entstehen Grundkosten zum Transport des Materials von 8,00 Euro.

Je
nach der Art des Gewerkes entstehen für Tapezierarbeiten (38,29 Euro),
Streicharbeiten (29,20 Euro) und/oder Lackierarbeiten (17,98 Euro)
Kosten für Werkzeug und Hilfsmittel, die unabhängig von der zu
renovierenden Fläche sind.

Letztlich kommen Materialkosten hinzu, die flächen- bzw. stückzahlabhängig sind.

1. Deckanstrich bis 30 qm (6,99 Euro) + 0,15 Euro pro zusätzlichem qm

2. Wandanstrich bis 30 qm (13,98 Euro) + 0,60 Euro pro zusätzlichem qm

3. Raufasertapete m. Kleister und Anstreichmittel bis 30 qm (107,15 Euro) + 3,37 Euro pro zusätzlichem qm

4. Dekortapete mit Kleister bis 30 qm (75,31 Euro) + 2,43 Euro pro zusätzlichem qm

5. Türanstrich für die ersten 3 Türen (15,31 Euro) + 7,66 Euro pro weiterer Tür

6. Heizkörperanstrich für die ersten 3 Heizkörper (14,98 Euro) + 7,49 Euro pro weiterem Heizkörper

7. Abdeckarbeiten bis 30 qm (10,53 Euro) + 0,65 Euro pro zusätzlichem qm

Die
Materialkosten für 2., 3. und 4. erhöhen sich dabei bei Raumhöhen ab
2,71 m um 12,5 %, ab 2,91 m um 22 % und ab 3,21 m um 30 %. Von dem
Vorhandensein von Tapeziertisch und Leiter, Zangen, Hammer,
Schraubendreher ist der Sachverständige ausgegangen.

Nach meiner
Einschätzung ist das Gutachten transparent und neutral erstattet. Es ist
allen mir bekannten kommunalen Richtlinien durch Genauigkeit und
Vollständigkeit überlegen.

Einschränkend ist nur zu bemerken,
dass auch nur die Beweisfrage des Gerichts beantwortet wurde - wie es
auch die Aufgabe des Sachverständigen ist - und keine abschließende
Betrachtung von Renovierungsarbeiten jeder Art gegeben wurde. Das
betrifft insbesondere die Kosten, die durch notwendige
Anschaffung
und Verlegung von Bodenbelag und Fußleisten entstehen, welche nicht
unerheblich ins Gewicht fallen. Dieses Kosten müssen zusätzlich
berücksichtigt werden. Für Personen, die wegen Alters oder Behinderung
nicht in der Lage sind, die Arbeiten selbst durchzuführen, können
zusätzliche
Leistungen für Helfer anfallen.

http://www.mieterverein-dortmund.de/mietrechtsratgeber.html